Procházet inzeráty a najít byt do kterého se zamiluješ, a pak se těšit, až se nastěhuješ. Teoreticky. Realita ale někdy vypadá úplně jinak – a dost často začíná hned u rezervační smlouvy. Narazila jsem na tohle téma při scrollování Redditu a vážně mě zaujalo. Ne kvůli osobní zkušenosti, ale protože tyhle praktiky prostě nejsou fér. A pokud se chystáš kupovat nemovitost, tohle bys měl*a rozhodně vědět.
Co je to vlastně rezervační smlouva?
Rezervační smlouva slouží k tomu, aby byl byt „zablokovaný“ pro konkrétního kupujícího. Prodávající tím říká: OK, už to nenabízím nikomu jinému, počkám, až si všechno vyřídíš – třeba hypotéku, právníka nebo technickou prohlídku. Na oplátku ale chceš mít i ty jistotu, že si z toho prodávající jen tak nevycouvá. Ideálně by tedy měla být tahle smlouva fér pro obě strany.
Jenže to, co občas realitky (nebo zprostředkovatelé) servírují, má ke férovosti vážně fakt daleko.
Záloha 200 000 Kč s platbou do tří dnů? A pokuta 15 tisíc za nezaplacení?
Tohle není výjimka – podle diskuze na Redditu je to skoro standard. A tady už to začíná být ošemetné. Záloha jako taková je OK, ale dát ti na ni jen tři dny a ještě tě sankcionovat patnácti tisíci, když to nestihneš? To je prostě přepálené. Zvlášť když jsi třeba zrovna v procesu domlouvání hypotéky a banka po tobě chce nějaké dokumenty, které ani nemáš k dispozici.
A teď se podrž – většinou v téhle smlouvě stojí, že se záloha nevrací prakticky nikdy. Jasně, když si to rozmyslíš a s koupí přestaneš počítat, měla by být nějaká kompenzace pro prodávajícího. Ale pokud se obchod neuskuteční z jeho strany? Tam už se najednou často mlčí. Nebo tě čeká nekonečné dohadování, jestli ti ji vůbec někdo vrátí.
Smluvní pokuta, která se rovná záloze?
Ještě lepší je, že když se rozhodneš z koupě odstoupit, zaplatíš smluvní pokutu ve výši té samé zálohy. A někdy dokonce plus něco navíc. Takže klidně přijdeš o dvě stě tisíc, a ještě budeš doplácet. Když to takhle sečtu, vypadá to spíš jako chytrý způsob, jak z lidí vytáhnout peníze, než seriózní obchodní dohoda při nákupu nemovitosti.
Podepiš, co jsi neviděl? Raději ne!
Další perlička, která v téhle diskuzi padla, je závazek podepsat smlouvu o smlouvě budoucí nebo rovnou kupní smlouvu, kterou ti ale nikdo předem neukáže. Prý je to náročné, drahé na vypracování a uvidíš ji „až bude čas“. Pardon, ale tady by každému měla začít blikat varovná kontrolka velikosti billboardu!
Nikdy, opakuju nikdy, byste neměli podepisovat dokument, který tě zavazuje k něčemu, co jsi ještě ani neviděl. To je cesta do pekel – nebo minimálně k právníkovi, a to v tom horším smyslu slova. Seriózní realitka ti návrh kupní smlouvy ukáže předem, aby sis ho mohla v klidu projít, ideálně s právníkem po boku.
Každý den trávíme hodiny surfováním po internetu: v práci, doma, v kavárně, ve městě i při cestování. Připojujeme se všude k internetu i na veřejných wifi a ani si neuvědomujeme, jak snadno můžeme přijít o svá data, údaje i soukromí. Bezpečí na internetu není luxus, ale už dávno nutnost! 🌐🚀
Chraňte svá data, než bude pozdě skrze VPN! 🔒 Vyzkoušejte NordVPN se slevou 77% + 3 měsíce bonus zdarma nebo CyberGhost se slevou 82 % + 3 měsíci zdarma či ExpressVPN se slevou 61% + 6 měsíci bonus zdarma. Pokud nebudete spokojeni, každá z těchto VPN garantuje vrácení peněz + je přímo námi otestována!Nátlak realitky? Červená karta
Spousta lidí v té diskuzi psala o tom, jak na ně realitní makléři tlačili. „Podepište to hned, jinak vám byt vyfoukne někdo jiný.“ Nebo ještě lepší hlášky typu „To je běžný postup, jen vy tomu nerozumíte.“ A když začneš klást otázky, jsi za toho „nepohodlného“ klienta.
Hele, tohle je přesně ten moment, kdy se vyplatí zachovat chladnou hlavu. Kvalitní makléř tě nebude shazovat za to, že si chceš vše ověřit. Naopak – dá ti prostor a čas na konzultaci s odborníkem. Pokud tě někdo nutí podepsat smlouvu bez rozmyslu, je lepší otočit se na podpatku a jít o dům dál. Bytů je sice málo, ale dluhy a problémy vážně nechceš.
Je to podvod?
To je otázka, která v té konverzaci zazněla hned několikrát. Odpověď? Technicky vzato ne, ale… Je to extrémně nevýhodné, nevyvážené a celé to smrdí snahou ochránit jen jednu stranu – a hádej koho. Ano, realitku a prodávajícího.
Jak trefně poznamenal jeden z diskutujících: „Není to nutně podvod, ale je to sra*ka, kterou nechceš škrábat rejžákem.“ A přesně tak to je. Tyhle smlouvy jsou často napsané tak, aby tě držely v koutě. A jakmile podepíšeš, jsi v pasti.
Jak by měla vypadat férová rezervační smlouva?
Ne všechno na trhu je špatně. Existují i solidní realitky a zprostředkovatelé, kteří vědí, jak má vypadat vyvážená smlouva. Takže jak poznáš, že je rezervační smlouva férová?
- Záloha s rozumným termínem: Ano, je běžné složit rezervační poplatek, ale tři dny jsou prostě málo. Standardem je klidně týden nebo dohoda podle situace.
- Podmínky vrácení zálohy: Správně nastavená smlouva obsahuje klauzuli, že pokud obchod padne vinou prodávajícího (např. si to rozmyslí, objeví se právní vada nemovitosti apod.), záloha se vrací. A ne že zůstane realitce „za snahu“.
- Oboustranné sankce: Když už jsou ve smlouvě pokuty, měly by platit i pro druhou stranu. Pokud prodávající odstoupí bez vážného důvodu, měl by platit také. Jinak je to jednostranná past.
- Náhled kupní smlouvy předem: Měla bys mít možnost vidět návrh kupní smlouvy, ještě než se k něčemu zavážeš. Ideálně si ho projít s právníkem, který ví, kam kouknout.
Tip: Jak ušetřit na elektřině? Pokud si nechcete procházet jednotlivé weby dodavatelů, použijte prověřený online srovnávač. Třeba na portálu RIXO, Kalkulátor nebo Srovnej.to najdete aktuální nabídky, recenze a často i výhodnější ceny než na oficiálních stránkách dodavatelů.
Hypotéka a rezervační smlouva – jak to chodí v praxi?
Další častá obava v diskuzi byla kolem hypotéky. Co když banka bude chtít kupní smlouvu a ty máš jen „blbou rezervaci“? Dobrá zpráva je, že většině bank skutečně stačí rezervační smlouva k tomu, aby zahájily proces schvalování. Ale i tady platí – záleží, co přesně v té rezervační smlouvě stojí.
Pokud je rezervačka napsaná jednostranně a neochrání tě v případě zamítnutí hypotéky, můžeš o zálohu přijít, aniž bys vlastně cokoliv udělal*a špatně. Některé realitky jsou ochotné dát do smlouvy podmínku, že pokud nedostaneš hypotéku, záloha se vrátí (nebo aspoň její část). Ale musíš si to vyjednat.
Dá se obejít realitka?
Tohle téma na Redditu padlo taky. Jasně, nejlevnější cesta je domluvit se napřímo s prodávajícím a zaplatit si vlastního právníka. Jenže často má realitka exkluzivitu a prodávající nesmí byt prodat bez ní. Takže i když si zjistíš kontakt na majitele přes katastr, může být tahle cesta slepá.
Ale pokud narazíš na inzerát bez zprostředkovatele, rozhodně doporučuju – právník tě vyjde levněji než provize realitce a smlouvy budou nastavené podle tebe, ne podle „mustru“, který chrání jen druhou stranu.
Když máš pochybnosti, platí jednoduché pravidlo: Ptej se a nepodepisuj nic pod tlakem!
V téhle hře nejde o to být rychlý, ale být chytrý. Když už se rozhodneš investovat miliony do nemovitosti, není ostuda chtít si všechno ověřit. A pokud tě za to někdo shazuje, tak je to spíš vizitka jeho přístupu než tvé neznalosti.
Realitky často počítají s tím, že lidi nečtou smlouvy nebo se bojí ozvat. Proto má smysl si připravit otázky, klidně se obrátit na právníka a nedat se zahnat do kouta. Jak trefně zaznělo v diskuzi: „Lepší nekoupit byt, než být 200k v mínusu.“
Shrnutí: Na co si dát pozor při podpisu rezervační smlouvy
- Nikdy nepodepisuj nic, co tě zavazuje k budoucím krokům, které jsi ještě neviděl/a.
- Záloha je běžná, ale její podmínky by měly být férové a jasně definované.
- Ptej se na možnost vrácení zálohy v případě, že obchod padne vinou prodávajícího nebo kvůli hypotéce.
- Nátlak realitky není normální – máš právo na čas k rozmyšlení a konzultaci s odborníkem.
- Když něco „nevoní“, raději couvni. Lepší přijít o byt než o peníze a klidné spaní.
Kupovat byt je velký krok, a i když máš pocit, že bez rychlého podpisu o všechno přijdeš, věř, že mnohem horší je přijít o stovky tisíc kvůli nevýhodné smlouvě.
Takže až budeš stát před podobnou situací, vzpomeň si na tyhle řádky. A klidně si připrav tu nejotravnější otázku světa: „A mohla bych to vidět?“ Protože ve světě realitek platí, že kdo se neptá, platí. A často zbytečně moc!
PS: Pokud tenhle článek pomohl byť jen jednomu z vás ušetřit tisícovku, mělo celé to psaní smysl. Protože někdy nejde jen o peníze, ale o klidný spánek a pocit, že tě nikdo nenachytal na špek.
Vaše komentáře
Zatím nejsou žádné komentáře… Buďte první, kdo ho napíše.
